VfGH bestätigt „Bestellerprinzip“ bei Wohnungsvermietung

veröffentlicht am 10.04.2025

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat entschieden, dass das sogenannte Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnungen verfassungskonform ist.

Bis zur Einführung des „Bestellerprinzips“ im Jahr 2023 mussten Mieter:innen meist die Maklerprovision zahlen, selbst wenn sie das Maklerunternehmen nicht selbst beauftragt haben. Seit der neuen Regelung ist die Vermieter:innenseite  zur Provisionszahlung verpflichtet, wenn sie das Maklerunternehmen als Erste mit der Vermittlung beauftragt hat.

Ein Zinshausbesitzer hatte diese im Maklergesetz verankerte Regelung als unzumutbare Belastung für Vermieter:innen empfunden und den Verfassungsgerichtshof angerufen.

„Bestellerprinzip“ entlastet Mieter:innen

Der VfGH hat keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Ziel dieser Regelung ist es, Mieter:innen mit geringem oder mittlerem Einkommen finanziell zu entlasten. Es sollen die Auswirkungen der tatsächlichen Machtverhältnisse auf den Wohnungsmarkt auf die Mieter:innen abgefedert werden.

Gerade in angespannten Wohnungsmärkten sind Mietinteressent:innen häufig gezwungen mit einem/einer Immobilienmakler:in zusammenzuarbeiten, da viele Mietobjekte nur über ein Maklerunternehmen angeboten werden. Lehnen sie eine Provisionszahlung ab, laufen sie Gefahr, dass der Mietvertrag mit anderen Interessent:innen geschlossen wird. Vermieter:innen hingegen können Maklerunternehmen frei wählen und die Vertragsbedingungen mit diesen aushandeln. In der Praxis sind es meist die Vermieter:innen, die  ein Maklerunternehmen beauftragen, um passende Mieter:innen für ihre Wohnung zu finden.

Der VfGH begründete seine Entscheidung auch damit, dass Vermieter:innen in vielen Fällen stärker von der Maklertätigkeit profitieren als Wohnungssuchende. Während Vermieter:innen durch die Dienstleistung eines Maklerunternehmens erheblich entlastet werden – etwa durch die Organisation von Besichtigungen und die Auswahl geeigneter Interessent:innen, reduziert sich der Aufwand für Wohnungssuchende nur geringfügig. Sie müssen weiterhin aktiv nach Wohnungen suchen und Besichtigungstermine wahrnehmen. In Folge ist es auch sachlich gerechtfertigt, dass die Kosten von jenen getragen werden, die von der Vermittlungstätigkeit überwiegend profitieren.

Keine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes oder des Eigentumsrechts

Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung seinen – gerade im Wohnrecht weiten – rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten. Weder wird dadurch der Gleichheitsgrundsatz verletzt, noch stellt diese Bestimmung einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieter:innen dar.