Baumängel

Bei jedem Hausbau ist mit dem Auftreten von Mängeln zu rechnen. Die wichtigste Schutzmaßnahme vor Streitigkeiten über die ordnungsgemäße Bauausführung kann man bereits vor Baubeginn setzen. 

Treffen Sie eine möglichst klare und detaillierte Vereinbarung darüber, welche Leistungen erbracht werden sollen. Vor der Abnahme jeder Teilleistung (und vor jeder Teilzahlung) sollte genau geprüft werden, ob die Arbeiten den Vereinbarungen entsprechen und frei von sichtbaren Mängeln sind. Solange Mängel bestehen, muss das Haus nicht übernommen werden. Bei der endgültigen Übernahme ist es ratsam, gemeinsam mit dem Bauunternehmen, ein genaues Protokoll aufzunehmen. Darin werden alle erkennbaren Mängel dokumentiert und vereinbart, wie und bis wann sie behoben werden müssen.

Gewährleistung bei Mängeln

Alle Baumängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe vorhanden oder zumindest angelegt sind, fallen unter die Gewährleistung. Unternehmen können Gewährleistungsansprüche von Verbraucher:innen nicht ausschließen oder einschränken.

Frist für Gewährleistung

Mit Übergabe der Immobilie durch die Baufirma oder den Bauträger beginnt die Frist für die Gewährleistung zu laufen. Bei unbeweglichen Sachen wie Bauwerken beträgt diese Frist drei Jahre. Fest mit dem Gebäude verbundene Sachen wie etwa Fliesen, Heizung, Fenster oder Elektroinstallationen gelten ebenfalls als unbeweglich und unterliegen auch der dreijährigen Frist.

Bei Verträgen, die ab 1.1.2022 abgeschlossen wurden, können Gewährleistungsansprüche auch noch binnen drei Monaten nach Ablauf der Gewährleistungsfrist bei Gericht eingeklagt werden. Erst nach Verstreichen der Dreimonatsfrist sind die Gewährleistungsansprüche verjährt und nicht mehr durchsetzbar. Bei davor abgeschlossenen Verträgen muss vor Ablauf der Gewährleistungsfrist Klage erhoben werden.

Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist kann in der Regel nur mehr Schadenersatz geltend gemacht werden.

Beweislast

Tritt ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe auf, wird angenommen, dass er bereits bei der Übergabe vorhanden war.

Nach Ablauf von sechs Monaten müssen Verbraucher:innen nachweisen, dass der Mangel bereits zum Übergabezeitpunkt bestanden hat und nicht zum Beispiel durch falsche Behandlung oder spätere Gewalteinwirkung entstanden ist.

Verschulden

Die Gewährleistungspflicht trifft das Unternehmen auch, wenn es den Mangel weder verursacht noch verschuldet hat.

Zudem kann auch ein Schadenersatz geltend gemacht werden, wenn durch nicht fachgerechte Arbeit (oder auch durch Planungsfehler) ein weiterer Schaden verursacht wurde. Dies setzt aber ein Verschulden des Bauunternehmens voraus. In den ersten 10 Jahren ab Übergabe wird das Verschulden des Unternehmens vermutet. Die Frist für die Geltendmachung beträgt 3 Jahre und beginnt erst mit Kenntnis des Schadens zu laufen. Vor der Geltendmachung sollte man sich jedenfalls umfassend rechtlich beraten lassen.

Eine oder mehrere Vertragsfirmen

Hat man nur eine Vertragsfirma (Generalunternehmen), so müssen dieser alle Mängel der einzelnen Handwerksbetriebe bekannt gegeben werden und sie ist auch für deren Behebung verantwortlich. Wurden die Handwerksbetriebe direkt beauftragt, können und müssen die jeweiligen Unternehmen auch bei Gewährleistungsansprüchen direkt kontaktiert werden. Schon aus Beweisgründen sollten Mängel so rasch wie möglich bekanntgegeben werden.